Признание права собственности на самовольную постройку. Вопросы судебной практики

07.12.2018

Е.С. Яковлева, 

адвокат 



Н. М.  
Джаникян
, 

юрист 

В настоящей статье речь пойдет о таком способе защиты права собственности на недвижимое имущества, как признание права собственности на самовольную постройку. Самовольная постройка регулируется ст. 222 ГК РФ. По смыслу указанной статьи самовольная постройка означает здание, сооружение или другое строение, которое:  

1) возведено или создано на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;  

2) возведено или создано без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;  

3) возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил 

При этом в соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – «Постановление 10/22») самовольной постройкой может являться только объект недвижимости, в том числе и объект незавершенного строительства (п. 30 Постановления 10/22)  

Исходя из п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.  

Из указанной нормы следует, что признание права собственности на самовольную постройку за лицом, обращающимся с соответствующим иском, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих вещных прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка. Это является необходимым условием для удовлетворения иска. 

Отметим, что в ст. 222 ГК РФ отсутствует норма о возможности признания права собственности на самовольную постройку лицом, владеющим земельным участком на праве аренды. Однако в соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Необходимыми условиями для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ являются соответствие постройки требованиям законодательства, а также отсутствие нарушений прав и законных интересов третьих лиц. Причем, в п. 3 ст. 222 ГК РФ не конкретизируется, что конкретно понимается под словосочетанием «соответствие постройки требованиям», в связи с чем для ответа на данный вопрос следует обратиться к судебной практике. Так, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд словосочетание «соответствие постройки требованиям» трактует как соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах (см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 № 15АП-17909/2017 по делу  А32-8199/2017). 

Аналогичной трактовки придерживается и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, указав, что если строительство осуществлено с существенным нарушением градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки, то суд отказывает в признании права собственности на самовольную постройку (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018  17АП-2708/2018-ГК по делу  А60-53174/2017). 

Таким образом, по смыслу п. 3 ст. 222 ГК РФ застройщик может рассчитывать на признание судом права собственности на самовольную постройку, если соблюден ряд условий: 

  • участок, на котором возведена постройка, принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, аренды; 
  • постройка соответствует параметрам строительства, предусмотренным в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ); 
  • соблюдены все требования безопасности построенного объекта (строительные нормы и правила, правила пожарной безопасности и др.), а также права других лиц. 

Подчеркнем, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может являться основанием для отказа в признании судом права собственности на самовольную постройку. Между тем наряду с условиями, указанными выше, для признания права собственности необходимо соблюдение застройщиком мер по легализации самовольной постройки.  

В соответствии с п. 26 Постановления 10/22 застройщику необходимо доказать, что он принял необходимые меры для получения разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. При этом остается открытым вопрос относительно обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении застройщиком необходимых мер для легализации самовольной постройки. 

Так, согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» если застройщик никогда за разрешением на строительство не обращался, то суд откажет в признании права собственности на самовольную постройку. Аналогичная результат произойдет в случае, если застройщику было отказано вследствие представления им в уполномоченный орган неполного комплекта документов. 

Нельзя также не упомянуть и тот факт, что переписка с органами государственной власти относительно получения разрешения на строительства не может свидетельствовать о принятии застройщиком надлежащих мер по легализации самостроя (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.12.2017 № Ф03-4939/2017 по делу № А73-167/2017) 

В судебной практике встречаются различные подходы относительно момента обращения застройщика за разрешением на строительство. Многие суды придерживаются подхода, что если застройщик не обращался до начала строительства за разрешением, то ему следует отказать в признании права собственности на самовольную постройку (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2017 № Ф06-27773/2017 по делу № А49-2194/2017. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2017 № Ф09-6065/17 по делу № А07-27456/2016) 

На практике известен также и случай обращения застройщика за внесением изменений в уже полученное разрешение на строительство. Это объяснялось тем, что застройщик построил объект с отклонением от тех параметров строительства, которые были указаны в разрешении. Уполномоченный орган отказал во внесении изменений в разрешение на строительство, в связи с чем застройщик обратился в суд о признании права собственности как на самовольную постройку. Верховный Суд Российской Федерации подчеркнул, что обращение в компетентный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство объекта после завершения его строительства с измененными параметрами не может свидетельствовать о принятии истцом надлежащих мер к легализации самовольной постройки. (см. Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017  309-ЭС17-177 по делу  А71-3192/2016). 

В то же время в судебной практике имеются также случаи и удовлетворения судами иска о признании права собственности на самовольную постройку в случае обращения застройщика за разрешением после возведения объекта, ссылаясь на то, что в Постановлении 10/22 не установлено, когда застройщику следует предпринять меры по получению разрешения на строительство (см.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.03.2014 по делу  А70-8017/2013). 

Если же застройщику было отказано в разрешении на строительство по независящим от него причинам, суд может посчитать, что застройщик предпринял достаточно мер для легализации самовольной постройки (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.11.2017 № Ф03-4228/2017 по делу № А51-25045/2014) 

Проведя анализ судебной практики следует отметить, что отсутствие надлежащих мер застройщика по легализации самовольной постройки является одним из основных оснований для отказа судом в признании права собственности на самовольную постройку. При этом, как показывает судебная практика, в настоящее время существует противоречивая практика относительно момента обращения застройщиком в уполномоченный орган с целью получения разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, что приводит к многочисленным спорам.  

Постановлением 10/22 установлена лишь необходимость принятия застройщиком мер по легализации самовольно возведенного объекта без конкретизации необходимого момента обращения застройщиком в уполномоченный орган за получением соответствующих разрешений. 

В связи с этим целесообразным видится внесение дополнений в Постановление 10/22 касательно надлежащего момента обращения за разрешением. На наш взгляд, обращение в уполномоченный орган за разрешением на строительство после осуществления строительства объекта свидетельствует о недобросовестности застройщика, что в силу ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении иска.  

Таким образом, полагаем, что в Постановление 10/22 необходимо ввести положение о том, что застройщику следует отказать в признании права собственности на самовольную постройку, если тот предпринял меры для легализации самовольно возведенного объекта лишь после осуществления строительства. 

Источник: ГК RWAY

Источник Аналитическое агентство RWAY